[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Cuối năm, đầu tư phân khúc bất động sản nào sinh lợi?

Trả lời trên báo chí, Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định, BĐS sẽ vẫn là một kênh sinh lời tốt nếu nhà đầu tư chọn đúng phân khúc. Thị trường này sẽ tiếp tục phát triển mạnh, tuy nhiên cần phải xem phân khúc nào là phân khúc đang tăng trưởng và phân khúc nào là phân khúc có khả năng xảy ra dư cung.

Hơn thế, ở một góc độ khác, chính thời điểm này lại là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư bắt đáy sản phẩm. Nhất là khi sản phẩm BĐS thời kỳ này đang trở về với giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là những dự án BĐS nghỉ dưỡng trên thị trường hiện nay.

Theo đa số các chuyên gia, nói chung khi lựa chọn bất cứ kênh đầu tư nào trong năm 2020, nhà đầu tư cũng cần có kiến thức, tìm hiểu kĩ càng và dự liệu trước những rủi ro có thể gặp phải. Khi đầu tư nhà đầu tư cũng nên chú ý không nên bỏ tất cả trứng vào một giỏ, mà nên chia ra để đầu tư vì nếu lỡ kênh này có rủi ro thì kênh kia có thể bù lại, hạn chế được rủi ro khi đầu tư.

Hiện nay trên thị trường có một số phân khúc mà NĐT cân nhắc để bỏ tiền vào. Đây hầu hết là phân khúc ít bị ảnh hưởng về giao dịch bởi dịch, do có lượng khách hàng quan tâm lớn trên thị trường. Đáng nói, ngay ở thời điểm dịch, mức độ quan tâm của người mua vẫn khá tốt, giá không có xu hướng giảm.

Phân khúc BĐS nhà ở được đánh giá vẫn tăng trưởng ổn định, như theo nhận định của các chuyên gia phân khúc này ít bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, hoạt động mua nhà, chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn.

Tuy nhiên, phân khúc này vẫn có những rào cản và thách thức như: Giá bán có khả năng tăng mạnh, hạn chế tín dụng cho vay mua BĐS, tính minh bạch pháp lí của dự án… từ đó tác động đến khả năng tiêu thụ nói chung.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh Doanh BĐS Nhà ở Savills Việt Nam, bất chấp đại dịch, phân khúc căn hộ ở Tp. HCM vẫn không hạ nhiệt. Một dự án mở bán sớm trong tháng 10 ở khu vực Thủ Thiêm dù có giá bán trung bình 7.000USD/m2 đã thu hút được nhiều khách mua. Chỉ trong một ngày, các căn hộ đã bán gần hết.

Còn loại hình căn hộ có giá dưới 1000 USD/m2 tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch trong các tháng vừa qua. Như vậy, theo phân tích của các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ được xem là điểm sáng trên thị trường BĐS khi mà mức độ quan tâm vẫn khá tốt, giá cũng không có dấu hiệu giảm chứng tỏ thị trường có thanh khoản. Trong đó, loại hình căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn cả tại Tp.HCM và tỉnh lân cận đều có mức tiêu thụ khá tốt, khi nhu cầu ở thực đang hướng mạnh vào ngưỡng giá này.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia trong ngành lại nghiêng về phân khúc đất nền khi cho rằng loại hình này vẫn là kênh đầu tư sinh lợi ổn. Từng trả lời báo chí ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch CenGroup cho rằng, trong mọi trường hợp, đầu tư đất nền vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất. Mua đất nền có thể lướt sóng nhanh, nhưng trong trường hợp nhà đầu tư không thoát hàng được cũng không bị ảnh hưởng nhiều, có thể chỉ phải để hàng chục năm.

Tuy nhiên, theo ông Hưng, đầu tư đất nền chỉ dành cho người có dòng tiền nhàn rỗi, không chịu sức ép về lãi vay. Nhiều khách hàng không có dòng tiền nhàn rỗi cũng mua bán đất nền nên dễ bị kẹt.

Để đầu tư đất nền, ngoài việc trường vốn, không sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư còn cần phải kiên trì. Đơn cử như đầu tư ở thành phố mới Bình Dương, Nhơn Trạch, mới đầu tư chưa đủ hạ tầng nên giá trị sử dụng thấp. Nhưng chính đây mới là yếu tố giúp thị trường bất động sản tăng giá. Bởi nếu dự án đó đã đầy đủ hạ tầng xã hội, giao thông thì giá của sản phẩm đó đã rất cao rồi, đầu tư không hiệu quả nữa.

"Đầu tư đất nền phải sang tay nhiều nhà đầu tư mới đến tay người sử dụng. Cho nên nhà đầu tư đất nền phải xác định tiền đầu tư dài hạn, không bị áp lực. Trong bất cứ điều kiện, hoàn cảnh nào đầu tư đất nền vẫn an toàn và hiệu quả nhất", ông Hưng khẳng định.

Nhiều chuyên gia trong ngành cùng quan điểm khi cho rằng, đất nền là lựa chọn hàng đầu của nhiều NĐT. Đất nền hiện nay vẫn tiếp tục khan hiếm và do không có nhiều dự án mới mở bán, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu dù thị trường gần đây có xu hướng giảm nhiệt.

Kết quả khảo sát gần đây của Vietnam Report với nhóm khách hàng cũng cho thấy đất nền được nhiều người lựa chọn nhất với 62,77%; tiếp đến là căn hộ cho thuê (34,89%), chung cư (28,09%), bán lẻ: Shophouse, trung tâm thương mại… (10%), BĐS khu công nghiệp (12,13%).

Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia đất nền không dành cho những người lướt sóng mà dành cho những nhà đầu tư dài hạn.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, với NĐT có tài chính hạn chế thì có khuynh hướng đầu tư vào tài sản có thể để dài hơi, đặc biệt phân khúc đất nền có sổ đỏ vẫn được ưu tiên.

Chẳng hạn, có trong tay tầm 1-3 tỉ đồng nếu mua căn hộ giá trị gia tăng không nhiều, mua nhà phố ở quận ven Tp.HCM thì rất nhỏ, nên NĐT có xu hướng chỉ ra mua đất nền ở Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh hay các tỉnh lân cận…. Các nền đất có diện tích 50-60m2 có giá tầm 1 -1.5 tỉ đồng/nền (có thể là đất dân có sổ) thì họ sẽ kì vọng sau một năm giá trị miếng đất sẽ tăng lên 20-25%.

Theo ông Khương, thực tế đã có khá nhiều NĐT mua miếng đất giá 2 tỉ đồng, sau 1 năm tăng giá lên 2.5 tỉ đồng là chuyện bình thường. Với việc tăng giá khoảng 20-25% trong vòng một năm trong khi lãi suất vay ngân hàng khoảng 8-10%, tiền gửi 5-6% thì bỏ tiền vào BĐS là cách nhiều NĐT lựa chọn.